• Sanierungsstudie der VWG Hanshagen in Vierow

Mieterzeitung 2012

Vorwort

Herr Hermann (li.) und Herr Dr. Harcks (re.)
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Sehr geehrte Mieterinnen und Mieter der Verwaltungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hanshagen mbH,

wir freuen uns, dass wir nunmehr unsere diesjährige Mieterzeitung fertiggestellt haben. In kurzer Form möchten wir zunächst versuchen, Sie mit unseren aktuellen Tätigkeitsschwerpunkten und Hintergründen zu einzelnen Entwicklungen vertraut zu machen. Wenn Sie unsere Mieterzeitungen aus den Vorjahren aufmerksam verfolgt haben, werden Sie wissen, dass ein Schwerpunkt die personelle, strukturelle und technische Verwaltungsmodernisierung war. Dieser Prozess kann inzwischen als abgeschlossen betrachtet werden. Relativ klar formuliert sind mit einer Priorität für einen schnellen Schuldenabbau auch die wirtschaftlichen Prämissen. Unabhängig davon verbleibt natürlich ein finanzieller Spielraum, den es gilt, optimal zu nutzen. Gerade dieser Aspekt steht deshalb auch seit längerer Zeit im Fokus von Überlegungen, Beratungen u.ä.. Um das Problem verständlich zu machen, muss an dieser Stelle zunächst erläutert werden, dass sich der derzeitige Objektbestand der Gesellschaft vom Prinzip in einen Bereich mit sanierten bzw. te lsanierten Wohnblöcken und in einen unsanierten Altbestandsbereich vom Gutshaus bis hin zu Mehrfamilien- und Einzelhäusern unterteilen lässt. Bei den Blöcken gibt es speziell in Karlsburg ein Leerstandsproblem, welches einer Lösung bedarf. Beim Altbestand liegt das Problem in einem unverkennbar schnellen Sanierungsbedarf auf breiter Front, dem auf der anderen Seite nur begrenzte jährliche Mittel zur Verfügung stehen. Ein weiteres neues Thema ist die Beschäftigung mit partiellen Neubauten. Auch diese Frage ist von grundsätzlicher Natur und berührt letztendlich die Frage einer Entwicklungsperspektive. Die vorgenannten Themen sollen an dieser Stelle nur angerissen werden. Auf den folgenden Seiten unserer Mieterzeitung finden Sie hierzu ergänzende Informationen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans – Jürgen Hermann Geschäftsführer
Dr. Michael Harcks Aufsichtsratsvorsitzender

Wir über uns

Sitz der Gesellschaft:

Zum Soll 6
17509 Hanshagen

Sprechzeiten:

Dienstag 9.00-11.30 Uhr
13.00-18.00 Uhr
außerhalb der Sprechzeiten nach vorheriger Absprache

Arbeitszeiten:

Mo, Mi, Do 7.00 – 16.00 Uhr
Dienstag 7.00 – 18.00 Uhr
Freitag 7.00 – 12.00 Uhr

Gesellschafter

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  • Gemeinde Dargelin
  • Gemeinde Levenhagen
  • Gemeinde Gribow
  • Gemeinde Loissin
  • Gemeinde Groß Kiesow
  • Gemeinde Lubmin
  • Gemeinde Hanshagen
  • Gemeinde Neu Boltenhagen
  • Gemeinde Karlsburg
  • Gemeinde Rubenow
  • Gemeinde Katzow
  • Gemeinde Wrangelsburg
  • Gemeinde Kemnitz

Die Gesellschafter sind oberstes Organ der Gesellschaft und fassen ihre Beschlüsse in Gesellschafterversammlungen.

Aufsichtsrat

Dr. Michael Harcks Vorsitzender Bürgermeister Gemeinde Hanshagen
Rolf Warkus Stellvertreter Bürgermeister Gemeinde Karlsburg
Norbert Labahn Mitglied Bürgermeister Gemeinde Katzow
Jörg-Hagen Bach Mitglied Bürgermeister Gemeinde Gribow
Hartmut Waschow Mitglied 1. Stellvertreter des Bürgermeisters

Die Aufsichtsratsmitglieder sind ehrenamtlich tätig. Sie kontrollieren die Umsetzung der Gesellschafterbeschlüsse und unterstützen die Geschäftsführung in ihrer Arbeit.

Verwaltung

Mitarbeiter / Kontakte

Zuständigkeiten Name Telefon.Nr e-mail
Geschäftsführung Hans-Jürgen Herman 038352/6631-11 j.hermann@vwg-hanshagen.de
Sekretariat Andrea Szalowski 03852/6631-12 a.szalowski@vwg-hanshagen.de
Finanzbuchhaltung Margitta Wollbrecht 038352/6631-13 m.wollbrecht@vwg-hanshagen
Objektverwaltung Ilona Mewitz 038352/6631-14 i.mewitz@vwg-hanshagen.de
Objektverwaltung Tobias Sommerfeld 038352/6631-15 t.sommerfeld@vwg-hanshagen.de
Mieterverwaltung
Zuständig für die Orte Levenhagen, Dargelin, Groß Kiesow, Wrangelsburg, Karlsburg, Züssow OT Ranzin, Lühmannsdorf, Gribow
Ingetraud Petrick 038352/6631-16 i.petrick@vwg-hanshagen.de
Mieterverwaltung
Zuständig für die Orte Hanshagen, Kemnitz, Loissin, Brünzow, Lubmin, Wusterhusen, Neu Boltenhagen, Katzow, Rubenow
Sabine Kuschel 038352/6631-17 s.kuschel@vwg-hanshagen.de
Zentrale 038352/6631-0
Notdienst 0172/3198898
Internet www.vwg-hanshagen.de
E-Mail info@vwg-hanshagen.de
Fax-Nr. 038352/6631-20

Zur Unternehmensentwicklung

Statistik

Bezeichnung 2012 Vorjahr
Gesellschafteranzahl 13 13
Mitarbeiteranzahl 7 7
davon Vollzeit 4 3
davon Teilzeit 3 4
Anzahl der eigenen Mietobjekte 71 73
Anzahl der eigenen Mietwohnungen 864 873
Anzahl der fremdverwalteten Mietwohnugen 46 35

Aus der Arbeit des Aufsichtsrates seit dem Erscheinen der letzten Mieterzeitung

Aufsichtsratssitzungen fanden am 07. Juni 2011, 06. Oktober 2011, 23. November 2011, 01. Februar 2012 und am 08. Mai 2012 statt.

Die wesentlichen Beratungsthemen im Aufsichtsrat lassen sich, wie nachfolgend ausgewiesen, darstellen:

Entwicklungsschwerpunkte und
Entwicklungsperspektiven
Betriebliche Ablauforganisation
Personalfragen, Wirtschaftsfragen, Neubau Lubmin

Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen seit dem Erscheinen der letzten Mieterzeitung

Gesellschafterversammlung am 30.11.2011

  • Feststellung Ergebnis Jahresabschluss 2010 mit 41.803 Euro
  • Entlastung des Aufsichtsrates für das Jahr 2010
  • Bestellung Wirtschaftprüfer für das Jahr 2011
  • Beschlussfassung zum Wirtschaftsplan 2012

Gesellschafterversammlung am 21.06.2012

  • Beschlussfassung zum 1. Nachtrag Wirtschaftsplan 2012
  • Beschlussfassung zum Grundstückserwerb Lubmin
  • Beschlussfassung zum Objektverkauf Neu Boltenhagen, Am Sportplatz 18/19, Dargelin, Gutsweg 6 und Wrangelsburg, Schlossplatz 2

Personelle Veränderungen

Zum 01.04.2012 haben wir unseren langjährigen Mitarbeiter Herrn Pawlowski in würdiger Form in den Ruhestand verabschiedet. Gleichzeitig haben wir diese Veränderung zur Weiterentwicklung unserer Verwaltungsstruktur genutzt. Konkret haben wir unsere Verwaltungstätigkeit noch strenger nach einer Miet- und Finanzbuchhaltung (Sachgebiet Wohnungsverwaltung) und einer Objektbewirtschaftung (Sachgebiet Objektverwaltung) geordnet. Namentlich stehen für das Sachgebiet Wohnungsverwaltung Frau Wollbrecht als Sachgebietsleiterin sowie Frau Kuschel und Frau Petrick als Mitarbeiter. Im Bereich der Objektverwaltung fungiert Frau Mewitz als Sachgebietsleiterin zusammen mit Frau Szalowski und unserem neuen Mitarbeiter Herrn Sommerfeld.

Herr Sommerfeld übernimmt die Aufgaben von Herrn Pawlowski, wenn auch in etwas veränderter Form. Inhaltlich wird Herr Sommerfeld wie Herr Pawlowski als
Hausmeister tätig, darüber hinaus jedoch auch als Hauswart. Letztgenannte
Tätigkeit liegt schwerpunktmäßig im Bereich der vorbeugenden Objektbewirtschaftung.

Diese Ausrichtung soll unsere langfristig angelegten Bemühungen zur Verbesserung der Objektbetreuung weiter voranbringen.

Erläuterungen zum Wohnungsbestand

Auf einige grundsätzliche Überlegungen und Besonderheiten unseres Objektbestandes wurde bereits im Vorwort zur vorliegenden Mieterzeitung eingegangen. Hier wurde bereits verdeutlicht, dass sich der Objektbestand der Gesellschaft grundsätzlich in die Bereiche Wohnblöcke, sonstiger Altbestand und Neubaubestand unterteilen lässt. Zu den Einzelbereichen möchten wir nachfolgend ergänzende Informationen geben:

Ergänzende Erläuterung zum Bestand der Wohnblöcke

Objektanzahl Ort WE/Anzahl Wohnfläche/m²
2 Dargelin 13 13
1 Gribow 12 739
1 Groß Kiesow 21 1183
11 Karlsburg 275 15.111
1 Katzow 12 697
1 Netzeband 21 1206
2 Kemnitz 48 2350
1 Heilgeisthof 24 1175
1 Levenhagen 21 1122
1 Lubmin 12 687
1 Lühmannsdorf 6 304
1 Neu Boltenhagen 12 697
2 Ranzin 30 1530
2 Pritzwald 8 444
6 Wusterhausen 144 7336
34 668 35848
Karlsburg, Schulstraße 23-27
Karlsburg, Schulstraße 23-27

Der vorgenannte Objektbestand ist weitgehend saniert, wobei es zwischen den Objekten teilweise erhebliche Abweichungen im Sanierungsstandard gibt. Problematisch sind u.a. die noch immer vorhandene Elektroinstallation aus DDR-Zeiten und teilweise noch vorhandene Nachtspeicheröfen.Sanierungsbedarf gibt es darüber hinaus auch noch an einigen Dächern.

Die größten Probleme bereitet derzeit allerdings die Leerstandsentwicklung in Karlsburg. Hier stehen zurzeit 66 von 275 Wohnungen leer. Im Laufe der Beratungen zum Wirtschaftsplan 2012 wurden deshalb einzelne Sanierungsmaßnahmen zu Gunsten der Erarbeitung eines Rückbaukonzeptes zurückgestellt. Das Konzept soll Ende August vorliegen und anschließend mit der Gemeinde und den Mietern diskutiert werden.

Die Zurückstellung von vorgesehenen Einzelmaßnahmen erfolgt wegen der Konzeptfinanzierung und um zu verhindern, dass ggf. zeitnah in Bereiche investiert wird, die später einem eventuellen Rückbau zum Opfer fallen.

Ergänzende Erläuterung zum Altbestand

Objektanzahl Ort WE/Anzahl Wohnfläche/m²
1 Vierow 7 421
2 Dargelin 11 678
1 Gribow 10 400
5 Groß Kiesow 275 15.111
1 Sanz 4 117
1 Hanshagen 6 261
1 Katzow 4 205
2 Kemnitzerhagen 8 599
1 Loissin 8 813
3 Lubmin 12 863
6 Neu Boltenhagen 35 2.081
1 Rubenow 3 334
2 Wrangelsburg 13 758
27 133 7.977

Die Orientierung für den Altbestand lautet vom Prinzip, dass notwendige Sanierungen nachhaltig erfolgen und dass einmal angefangene Arbeiten an Objekten auch zu Ende geführt werden. Diese Vorgehensweise bedeutet aber, dass zurzeit pro Jahr nur wenige Objekte spürbar verbessert werden können. Spürbar erfolgte dies z.B. in den letzten Jahren im Objekt Am Park 1 in Loissin oder Am Anger 4 in Vierow, auch wenn hier die Objekte noch immer nicht endgültig fertiggestellt sind. Die begrenzten Mittel kollidieren aber mit dem bereits im Vorwort thematisierten Sanierungsbedarf auf breiter Front. Aus den Beratungen mit Mietern und den Gesellschaftern soll hierzu nachfolgend nur eine Auswahl der Probleme wiedergegeben werden:

  • Gribow, Chausseestraße 15 – allgemeiner Sanierungsbedarf
  • Hanshagen, Str. des Friedens 9 – Umbau zweier leer stehender Wohnungen
  • Katzow, Unterreihe 16 – Feuchtigkeit im Kellerbereich
  • Kemnitzerhagen, Untere Dorfstraße 3 und Dorfstraße 12 – allgemeiner Sanierungsbedarf
  • Loissin, Am Park 1 – weitergehender Sanierungsbedarf
  • Lubmin, Wusterhusener Str. 1 und Schulstraße 10 – allgemeiner bzw. partieller Sanierungsbedarf
  • Neu Boltenhagen, Ringstraße 11 – partieller Sanierungsbedarf
  • Wrangelsburg, Schwedenstraße 5 – allgemeiner Sanierungsbedarf
  • Rubenow, Hauptstraße 6/7 – allgemeiner Sanierungsbedarf
  • Groß Kiesow, Ringstraße 9 a bis e – allgemeiner Sanierungsbedarf
  • Pritzwald, Wolgaster Str. 21/22 – schlechter Zustand der Zuwegung
Kemnitzerhagen, Dorfstraße 12

Genau dieses Spannungsfeld zwischen finanziellen Möglichkeiten und allgemeinem Sanierungsbedarf auf breiter Front hat im Rahmen der Umsetzung des Wirtschaftsplanes 2012 noch einmal zu grundsätzlichen konzeptionellen Überlegungen und der einen oder anderen Verzögerung bei zunächst geplanten Vorhaben geführt. Im Kern geht es bei diesen Überlegungen darum, ob mit der eingangs beschriebenen Verfahrensweise weitergearbeitet werden soll oder ob für eine schnelle Verbesserung auf breiter Front ggf. neue  Kreditfinanzierungen zum Tragen kommen sollen. Der aktuelle Stand der Diskussion im Rahmen der Gesellschafter aber auch mit Banken führt wahrscheinlich zu einem Weg, der zwischen der Minimalvariante (Finanzierung im Rahmen der jährlichen Haushaltsmittel) und der Maximalvariante (Finanzierung über ein größeres Kreditvolumen) liegt. Endgültige Entscheidungen werden im Ergebnis von planerischen Untersuchungen in erster Linie über den Wirtschaftsplan  2013 getroffen. In welchem Umfang noch in diesem Jahr Maßnahmen realisiert werden, wird hingegen kurzfristig entschieden.

Ergänzende Erläuterungen zu Neubauvorhaben

Lubmin, Wusterhusener Straße

Auch dieses Thema wurde bereits im Vorwort zur diesjährigen Mieterzeitung angeschnitten. Zunächst muss klargestellt werden, dass etwaige Neubauten nicht zu Lasten des übrigen Bestandes gehen dürfen, sondern im Gegenteil, dass diese Objekte langfristig zur Erhöhung der Gesamtwirtschaftlichkeit und damit zur Absicherung bezahlbarer Mieten auch im übrigen Objektbereich beitragen müssen. Es liegt in der Natur der Sache, dass die hierfür erforderlichen Mieten nur in bestimmten Ortsbereichen realisiert werden können. In erster Linie aus diesen Erwägungen heraus hat die Gesellschaft im Jahr 2012 mit der Realisierung eines ersten 6-WE-Neubaus auf einer gesellschaftseigenen Fläche in Lubmin begonnen. Zum jetzigen Zeitpunkt kann der Rohbau des Objektes als abgeschlossen betrachtet werden. Die Fertigstellung ist im Oktober dieses Jahres geplant.

Impressionen

Die Rubrik Impressionen soll fester Bestandteil unserer Mieterzeitungen werden. Ohne Anspruch auf vertiefende Erläuterungen und Vollständigkeit sollen die Bilddokumente zu verschiedenen Bereichen die Arbeit der Gesellschaft ein Stück weit „lebendig“ werden lassen.

Sanierung einer Wohneinheit in Loissin, Am Park 1

 

Außensanierung des Objektes Vierow, Am Anger 4

 

Neubau Lubmin in der Wusterhusener Straße

 

Informationen

Mietangebote

Bezüglich aktueller Mietangebote möchten wir sie auf unser aktuelles Mietangebot verweisen.

Hausverkäufe

Bezüglich aktueller Hausverkäufe möchten wir sie auf Opens internal link in current windowunsere aktuellen Hausverkäufe verweisen.

Feuchtigkeit, Heizen und Lüften

Dieses Thema ist Gegenstand unserer Information seit wir unsere Mieterzeitung für Sie erstellen. Wegen der Bedeutung und der Vielfältigkeit der Probleme wäre es eigentlich angebracht, die bereits erschienenen Artikel immer auf‘s Neue zu wiederholen. Andererseits möchten wir Sie auch immer wieder mit neuen Aspekten dieser Problematik vertraut machen, so dass wir uns in diesem Jahr für die Besonderheit einer Kellerbelüftung entschieden haben. Wir tun dies auch deshalb, weil wir durch eigene Feststellungen hier zusätzlichen Informationsbedarf festgestellt haben.

An warmen Tagen werden viele Kellerfenster geöffnet, um mal wieder richtig durchzulüften. Dass der Keller gerade durch diese warme Luft feucht wird, ist vielen Menschen nicht bewusst. Was passiert, wenn warme Luft auf kalte Oberflächen trifft, hat jeder schon beobachtet. Der Spiegel im Bad beschlägt, die Milchoder Bierflasche wird nass, wenn sie aus dem Kühlschrank kommt. Brillenträger kennen das Problem, wenn sie im Winter geheizte Räume betreten. Je wärmer die Luft ist, umso mehr Wasserdampf kann sie aufnehmen. An warmen, schwülen Sommertagen hat die Außenluft einen Wasserdampfsättigungsgrad von 98 Prozent. Kellerräume haben eine fast gleichbleibende Temperatur von 12-15 °C. Gelangt die warme Sommerluft in den kühleren Keller, kondensiert die überschüssige Feuchtigkeit an den Wänden. Schimmelbildung und Salpeterausblühungen sind die Folge. Gelüftet werden sollte immer nur dann, wenn die Außentemperatur mindestens 5 °C unter der Kellertemperatur liegt. Das ist im Sommer höchstens nachts der Fall. Ein Thermometer im Keller und eines draußen im Schatten zeigen, ob gelüftet werden darf. Auch sollte die Luft draußen trockener sein als drinnen.

Quelle: Deutscher Mieterbund

Ordnung und Sauberkeit

An anderer Stelle unserer diesjährigen Mieterzeitung haben wir über unsere verstärkten Bemühungen im Bereich der vorbeugenden Objektbetreuung durch eine zielgerichtete Hauswarttätigkeit informiert. Je nach Bedarf finden auf dieser Grundlage ganzheitliche Objektbegehungen statt, in deren Ergebnis die Feststellungen dokumentiert, ausgewertet und weiter verfolgt werden. In diesem Zusammenhang rückt auch das Thema Ordnung und Sauberkeit immer mehr in den lickpunkt. Ohne Zweifel gibt es hier auch für die Wohnungsbaugesellschaft selbst noch einiges zu tun, unbestritten ist aber auch, dass sich über die Jahre kritikwürdige Gewohnheiten bei einigen Mietern eingestellt haben. Dieser Hinweis bezieht sich in erster Linie auf die in vielen Objekten anzutreffende Sperrmülllagerung auf Dachböden. Wir möchten ausdrücklich darauf hinweisen, dass dies ein Verstoß gegen die Hausordnung ist. Im Ergebnis entstehen hierdurch Unfallgefahren und Brandschutzverstöße. Wir werden in nächster Zeit die Mieter der entsprechenden Objekte zur Beseitigung des Sperrmülls auffordern. Gelingt dies über diesen Weg nicht, bleibt uns nur die kostenwirksame Beräumung zu Lasten der Mieter selbst in die Hand zu nehmen. Hingewiesen sei an dieser Stelle noch einmal darauf, dass Sperrmüll zweimal jährlich kostenlos nach Terminabsprache entsorgt werden kann. Bitte setzen Sie sich hierzu mit uns in Verbindung.

Sachbeschädigung und Vandalismus

Ähnlich wie die Frage Ordnung und Sauberkeit ist auch dies ein Problem, mit dem sich die Wohnungsbaugesellschaft auseinanderzusetzen hat. Die Palette reicht dabei von eingetretenen Türen bis hin zu Schmierereien an Hauswänden oder wie im nebenstehenden Bild zu sehen an Wechselsprechanlagen. Wir werden auch dieses Problem zukünftig strenger verfolgen als bisher und bitten Sie uns dabei zu unterstützen.

Kontakt: 01 72 / 31 98 89 8  siehe Mitarbeiter / Kontakte

Neue Trinkwasserverordnung

Seit dem 01. November 2011 ist eine neue Trinkwasserverordnung in Kraft. Für unsere Mieter wichtig zu wissen ist, dass diese neue Trinkwasserverordnung zusätzlich zu den bestehenden Maßnahmen eine regelmäßige Untersuchung der zentralen  Warmwasserinstallationen in Wohngebäuden auf eine mögliche Belastung mit Legionellen fordert. Legionellen sind Bakterien, die natürlicherweise im Süßwasser vorkommen. Gefährlich für den Menschen werden diese Legionellen, wenn sie bestimmte Konzentrationen überschreiten. Einen wirksamen Schutz boten in der Vergangenheit die Heizungsanlagen dadurch, dass sie in der Regel mit Temperaturen größer 60°C betrieben wurden. Bei diesen Temperaturen sterben Legionellen ab, so dass auch kein Gefahrenpotential für den Menschen bestand. Dies hat sich durch die Weiterentwicklung der Heizungstechnik und den Betrieb mit geringeren Temperaturen im Laufe der Zeit so geändert, dass der Gesetzgeber nunmehr zusätzliche Kontrollen vorgeschrieben hat. Dies betrifft nicht alle Heizungsanlagen, sondern die, die entsprechende Rahmenbedingungen vom Betriebsverhalten, Speichergröße u.ä. aufweisen. Die Wohnungsbaugesellschaft wird die Anforderungen der neuen Trinkwasserverordnung im Rahmen der vorgesehenen Fristen schrittweise umsetzen. Was sich nicht verhindern lässt, ist aber der Umstand, dass dieses „mehr an Sicherheit“ auch eine partielle Erhöhung der Betriebskosten mit sich bringen wird. In welchem Umfang können wir allerdings erst dann sagen, wenn uns aus der Umsetzung dieser Verordnung erste Erfahrungswerte vorliegen. Wir bitten hierfür um Verständnis.

Informationsportal Vorpommern-sued.de

Auch in diesem Jahr möchten wir die Mieterzeitung nutzen, um auf das Informationsportal www.vorpommern-sued.de mit zahlreichen regionalen Informationen aufmerksam zu machen. Hiermit machen wir keine Werbung für Einzelunternehmen, sondern möchten einen kommunalen Gedanken zur verbesserten Darstellung unserer Region unterstützen. Gegenüber dem letzten Jahr hat sich das Erscheinungsbild und speziell ein Kartendienst weiter entwickelt. Nehmen Sie Kontakt auf, wenn Sie Spannendes aus Ihrem Ort oder Ihrem Verein mitteilen möchten. Es wird dann umgehend ins InfoPortal bzw. den Veranstaltungskalender aufgenommen.

Tel.: 03834/514-124

Fax: 03834/514-199

E-Mail: portal@zvwab.de

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